房企请注意安全瞄上了你家商场

编者按：本文来自微信大众号“商业地产头条”（ID：Dtoutiao），作者苏珊，36氪经授权发布。

安全，我国最大“隐形地主”，早不是地产圈隐秘。

本年上半年，我国安全2.96万亿元出资财物中，有7.2%装备在不动产，对应金额是2130亿元。这块超2000亿的大蛋糕，这中心还包括546.57亿元的出资性物业，还有必定份额的股权及债务。

这份富裕的家产，背面最大管家是安全不动产。自1995年“物业办理”发家，到成为“我国安全旗下专业的不动产出资及财物办理渠道”，安全不动产注册本钱金达200亿元，财物办理规划超3500亿元。

往后走，安全方案着将7.2%不动产出资份额，提升至10%。这在某种程度上预示着，接下来会有更多不动产标的物业归入安全的资管地图中。

早在2015年，安全证券即在研报中表明，持有型物业资源丰富、土地储藏稀缺、具有一二线中心城市商业地产资源的地产公司，尤其是已被险资持股的房企，都有被险资进一步增持的或许。

据多家新闻媒体报道，本年头，我国安全集团董事长CEO马明哲有意让联席CEO陈心颖(主管安全科技)组成一家纯商业地产出资公司。最新消息是，此重担或许也会落在安全不动产肩上。

尽管全部都还存在变数，但在楼市下行的时代背景下，安全做大商业资管棋局的野心已昭然若揭。从直接买地到直接入股房企，其勇闯地产圈战绩赫然。而现在，它正在向着“存量物业的超级持有人”进化。

1直接买地到直接入股，勇闯地产圈

安全不动产前身，为1995年建立的深圳市安全物业出资办理有限公司。初始意图是针对我国安全自有物业，供给物业办理服务。

囿于保险资金出资不动产的许多方针约束，2009年前，其主要不动产出资形式是：经过自有资金扩大土储、自建、开发，竣工后自用或租借。现为安全集团总部的安全国际金融中心，即为该时期代表作。

转折点出现在2010年9月3日，保监会发布了《保险资金出资股权暂行办法》和《保险资金出资不动产暂行办法》，答应保险公司直接出资企业股权和不动产。

仅有要求是：保险资金出资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总财物的10%（2012年上调至20%，2014上调至30%）。

险资出资不动产正式开闸。新规公布同月，安全便从瑞安建业手中收买了成都中汇广场，喝下了险资出资地产的头啖汤。

材料来历：亿翰产城研究中心 制图 | 商业地产头条

2011年，安全拿下了保险资金PE(私募股权出资)、不动产“双车牌”，其出资不动产不再由保监会“一事一议”。

“深圳市安全物业出资办理有限公司”更名为“深圳安全不动产有限公司”，安全的出资战略转向了不动产，触角伸向了商业地产、开发出资、金融产品、工业高质量开展、战略出资等多个范畴。

但待到2014年重新鸿基挖来了董事长邹益民后，安全不动产才进入出资加快期，确认“安全不动产有限公司”的称号并沿用至今。

进军住所，安全不动产的两大主力公司分别为杭州安丰置业、深圳联新。

材料显现，杭州安丰置业有限公司建立于2012年,是深圳安全不动产有限公司在杭州建立的首家公司。该公司在建立当年即拍下杭州钱江新城E03地块。

而作为安全不动产的全资子公司，深圳联新在2014年土拍商场上的体现也很杰出。

跟着地产地图打开，安全不动产派出了更多的“马甲”去土地商场上寻宝。深圳联新、杭州安丰置业、杭州安东置业及深圳平轩四个子公司从2014年起，斥资167.89亿元先后在广州、杭州、北京、姑苏等一线及要点二线城市拿下6幅优质地块。

在2015年的前10个月，其又相继在北京、上海、杭州、天津、姑苏等城市独自或联合房企拿下至少14宗地，触及土地出让金额高达477.32亿元。

不难看出，探究地产出资的初始阶段，因为缺少足够多出资阅历，有考虑到需求“亲身”了解这个商场操作规则，安全不动产侧重于“直接出资”——独自或联合同伴直接购地开发。

但当其逐步了解了地产圈游戏规则后，开端协同母公司我国安全，很多装备证券化产品，从直接出资更多转向直接出资。

2015年4月1日，我国安全斥资63亿元，成为碧桂园第二大股东，持股9.9%；2017年7月31日，安全人寿19.075亿港元举牌在港上市的旭辉集团，持股份额达9.94%，成为该上市公司第二大股东。

到本年8月10号，安全一共持股7家要点房企。将这些房企本年1-7月的权益出售额按其时的安全持股份额核算，则安全应占的权益出售额为1211.27亿元。

这个数字，在《2019年1-7月我国房地产企业出售TOP100排行榜》的权益出售额榜单上可排到第8位。可见，安全经过入股房企得到的房地产地图远超自主开发。

2金融深化，成为存量物业的超级持有人

成为隐形地主并不是安全战略的高点，而是其金融深化的开端。从买地开发，到装备股权，下一步是具有发行金融产品的才干。

在这一阶段，物流、商业地产开端更多出现在了安全不动产的出资图谱中。多个方面数据显现，其正式进军物流地产，是在2014年4月，向领盛基金收买了坐落成都新地空港物流园。

其商业地产开展途径的起点，则是2007年买下的原中信城市广场（深圳首个大型购物中心，为其时深圳发明了多个商业前史）。4年后，该项目更名为新城市广场。

因为主力店西武百货撤出，加上深圳整个商业重心往西移，2012年新城市广场运营处于极严峻的局势，并未及时调整业态组合和引入租户。2013年商场再度更名为“T1新城市广场”，却仍未能走出困局。

直到2014年，安全不动产接手后，更名“城市广场·深圳”，状况才逐步好转。也正是在这一年，安全不动产正式建立运作了商业办理部。

2015年中，彼时任安全不动产有限公司商场办理部董事总经理的梁联昌，在一次大会揭露讲话时，透露了安全商业地产战略，归纳为“高、中、低”三个词。

这三个词对应着“三条产品线”：主打高端的“PAFC”金融中心系列，中端时髦型“City Mall”系列，及生活型社区型购物中心(养老地产、旅行地产系列)“City Plus”系列（西双版纳、乌镇、桐乡）。

2016年，安全首个“PAFC”金融中心系列著作——PAFC Mall露脸，要打造“华南商业新地标”、“深圳最高购物中心”。

该项目商业体量约8万平米，定位为会呼吸的都市精品体会型购物中心，方针客群为高端商务精英、年青时髦新贵、精英白领女人等。沉积三年之久，行将开业。

虽“重财物”造mall路有不畅，但其在商业的轻财物运营、出资办理上，收成不少，最重要的包括两方面：

• 财物证券化产品

2016年头，安全不动产战略出资取得砂之船集团15%股权，成为后者第三大股东。

据悉，砂之船是我国最大的奥特莱斯运营企业，现在全国共有9个奥莱项目。重庆西奥旗舰项目2015年零售额超越18亿元，位居全国奥莱前列。

该项出资进行两年后，2018年3月，全亚洲首个奥特莱斯房地产出资信托砂之船房地产出资信托在新加坡交易所成功上市。

在这期间，安全不动产还与安全大华基金子公司—安全汇通联袂设立了“安全汇通安全金融大厦财物办理费财物支撑专项方案”，标志着安全不动产榜首单企业财物证券化产品正式落地。

此外，2018年12月获上交所无异议函的“安全汇通-安全不动产朗诗租借住所系列财物支撑专项方案”，成为国内首单正式取得经过的协作型长租公寓储架REIT；“安全不动产-招创-京基集团酒店财物支撑专项方案“则于本年8月发行。

• 不动产基金办理

发行证券化产品外，安全不动产还于本年正式发布了不动产基金品牌。

揭露材料显现，现在基金出资专心于一线和二线城市的中心区域,全面掩盖京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝城市群的中心城市,储藏出资资源已包括开发出资、商业地产、工业高质量开展及长租公寓等多个板块。

此外，或许组成的纯商业地产出资公司，成了马明哲重启商业地产出资加快键的另一信号。而信号最终指示的方向和动作，还有待官方进一步发表。

但不可否认的是，我国房地产正进入下半场，从增量向存量变迁，需求阅历“开发商–地产商–地产本钱商”的进程，完结“地产+本钱”的工业晋级。

轻财物运营、出资办理越来越干流，而重财物担子更多交给金融出资人。长时间资金的最大供应者，是险资、公募或许主权基金等，这是发达国家的阅历。

这些“供应者”财富的中心是，寻觅长时间、安稳的报答财物。当住所商场的报答越来越低时，商业、物流等财物之于险资的吸引力正逐步提高。

安全走着“一条由简单向杂乱、由直接向直接、由实体向虚拟的保险资金不动产出资开展道路”。方针是，成为存量物业的超级持有人。

快听，险资们又开端说话了。假如它们瞄准的不再是块冷冰冰的地，而是房企家那些人来人往的商场，谁才干赢得他们的喜爱？